Jakie wyróżniamy rodzaje nieruchomości? To z pozoru wydawać by się mogło łatwe pytanie ! Jednak w istocie kiedy zadać je nawet najbardziej doświadczonym uczestnikom rynku nieruchomości okazuje się ono sprawiać im nie lada kłopot. Dlatego też postanowiliśmy w ramach przypomnienia usystematyzować ich rodzaje pod kątem formalnym. Istotnym elementem dla uregulowania stosunków cywilnoprawnych jest podział na rzeczy ruchome (ruchomości) i rzeczy nieruchome (nieruchomości). Ustawodawca w art. 46 k.c. zdefiniował nieruchomości w myśl, którego „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Z przepisu tego wynika, że prawu naszemu znane są trzy rodzaje nieruchomości: części powierzchni ziemskiej, a więc nieruchomości gruntowe (zwane przez ustawę gruntami), budynki, oraz części budynków będące lokalami.
NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA
Grunt jest pojęty, jako rodzaj nieruchomości i nie jest jakąś stałą jednostką przestrzenną wytyczoną np. konfiguracjami terenu lub też miarą powierzchni (np. 1 ha), lecz pojęciem konwencjonalnym. Należy zaznaczyć, że ilość gruntów na tym samym obszarze państwa ulega stałej zmianie z uwagi na podział, scalanie oraz nabywanie nieruchomości. Do gruntu należy również przestrzeń znajdująca się nad i pod jego powierzchnią, ale tylko
w granicach określonych w art. 143 k.c. to jest w granicach społeczno-gospodarczych. Dla tego też właściciel gruntu nie może się sprzeciwić wydobywaniu kopalin pod jego gruntem, które odbywają się na znacznej głębokości, czy też przelotom samolotów.
Istotne jest również to, że praktycznie z nieruchomością gruntową mamy do czynienia wówczas, gdy są spełnione następujące przesłanki:
- część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość i jest oznaczona,
- oraz jest odrębnym przedmiotem własności.
Artykuł 46 k.c. nie określa, na czym polega wyodrębnienie nieruchomości gruntowej. Przyjmowane jest tutaj kryterium fizyczne oraz prawne. W tym ostatnim chodzi również o rolę, jaką w tym przedmiocie odgrywają przepisy o prowadzeniu ksiąg wieczystych. Wyodrębnienie fizyczne polega na wskazaniu granic zewnętrznych na mapie geodezyjnej lub w drodze ich faktycznego wytyczenia. Zindywidualizowanie części powierzchni ziemskiej przez określenie granic jest warunkiem powstania nieruchomości, lecz zatarcie się granic nie pozbawia nieruchomości cechy wyodrębnienia, lecz uzasadnia ich ustalenie w drodze rozgraniczenia. Wyodrębnienie prawne charakteryzuje się tym, że nieruchomość stanowi odrębny przedmiot własności tj., że własność przypisana jest określonemu podmiotowi. Dla prawnego wyodrębnienia nie ma znaczenia, czy nieruchomość stanowi przedmiot własności jednego podmiotu czy też więcej niż jednego na zasadzie współwłasności, to jest kryterium własnościowe. Z kolei kryterium wieczystoksięgowe tłumaczone jest w drodze wykładni przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Przyjmuje się w sposób bezsporny, że wyodrębnienie nieruchomości nie jest uzależnione od tego, czy dana nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą. Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo, których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. O wyodrębnieniu nieruchomości na tej drodze prawnej decyduje ocena materialno-prawna. Założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości sprawia, że występuje ona w obrocie prawnym, jako wyodrębniony książkowo przedmiot materialny, który już uprzednio, tj. w okresie przed założeniem księgi wieczystej, posiadał wyodrębnienie tyle, że według poza książkowego kryterium. Ze względu na rolę ksiąg wieczystych wyodrębnienie nieruchomości w drodze urządzenia księgi wieczystej wzmacnia sferę własności w tej kwestii art. 5 k.w.u wprowadza rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Liczba ksiąg wieczystych przesądza o takiej samej liczbie nieruchomości, dla których księgi te zostały urządzone. Jeżeli doszło, zatem do założenia jednej księgi wieczystej dla kilku nieruchomości gruntowych, to wówczas w obrocie prawnym wszystkie te grunty występują już, jako jedna rzecz (nieruchomość). Taka sama zasada funkcjonuje w sytuacji odwrotnej. Nieruchomość można wyodrębnić poprzez podział. Podział nieruchomości
w znaczeniu prawnym prowadzi do powstania nowej nieruchomości. Nie dotyczy to sytuacji, gdy dla tych gruntów stanowiących całość gospodarczą prowadzona jest jedna księga wieczysta. Wówczas istnieje tylko jedna nieruchomość. Grunty należące do różnych właścicieli stanowią odrębne nieruchomości. Jeżeli dochodzi do sprzedaży w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego wydzielonej fizycznie części nieruchomości, to powstaje druga, mniejsza nieruchomość. Dla tej części zakładana jest księga wieczysta – także wówczas, gdy dla większej nieruchomości była ona już prowadzona.
Pojęcia nieruchomości i gruntu składające się na treść art. 46 k.c. są synonimami. Natomiast pojęcia działki nie można mylić z pojęciem nieruchomości gruntowej. Działka jest jednostką geodezyjną uwidocznioną na mapie ewidencyjnej. Może tworzyć całą nieruchomość, bądź wchodzić w jej skład, jako jedna z nich.
W odniesieniu do wszystkich gruntów prawo polskie przyjęło model wyrażony w premii rzymskiej: superficies solo cedit („wszystko, co wznosi się nad gruntem, przypada gruntowi”), jednakże nie jest to charakter bezwzględny, gdyż ustawa przewiduje wyjątki np. budynki.
BUDYNKI
Nieruchomościami budynkowymi są budynki trwale związane z gruntem, które na podstawie przepisów szczególnych nie są częściami składowymi nieruchomości gruntowej, lecz stanowią odrębny od niej przedmiot własności art. 46 § 1 k.c.. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna od gruntu własność może powstać w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, czyli wyłącznie na podstawie szczególnego przepisu prawnego określającego taki status prawny budynku oraz relacje tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wybudowany. Takim przepisem będącym wyjątkiem od zasady superfacies solo cedit, jest art. 235 k.c., stanowiący, że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. W takim wypadku przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że wieczyste użytkowanie jest prawem głównym, a własność budynku prawem pochodnym. Odrębna własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym a w innym z użytkowaniem zwykły. Powiązanie odrębnej własności budynku z gruntem stanowi w obecnym stanie prawnym regułę, od której nie ma odstępstwa. Podstawowym wymaganiem, jakie stawia Kodeks cywilny dla powstania odrębnej własności budynku, jest jego trwałe związanie z gruntem. Oznacza to, że nie odpowiadają temu wymaganiu budynki tymczasowe, które według przepisów prawa budowlanego są budynkami przeznaczonymi do czasowego użytku w okresie krótszym niż czas ich technicznej trwałości, przewidziane do przeniesienia na inne miejsce lub do rozbiórki, także niepołączone trwale z gruntem, jak kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej, barakowozy itp.. Połączenie musi być dokonane w sensie fizycznym, nie tylko gospodarczym. Należy przez to rozumieć mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę. Sama tylko techniczna możliwość rozebrania budynku i przeniesienia go na inne miejsce nie ma istotnego znaczenia, gdyż z chwilą rozbiórki zmianie ulega zarówno całość jak i odłączona cześć. Jeżeli natomiast budynek tymczasowy zostanie później na skutek przebudowy trwale związany z gruntem, to może stać się odrębnym od gruntu przedmiotem własności, bo odpowiada wówczas przewidzianemu w art. 46 k.c. wymaganiu. Pojecie „trwałe związanie
z gruntem” zawiera ponadto także element czasowości. Jeśli nawet budynek w sensie fizycznym mocno jest związany z gruntem, ale został wybudowany, jako tymczasowy, to przynajmniej od chwili zmiany przeznaczenia nie może już być traktowany, jako trwale związany z gruntem. Natomiast dom mieszkalny lub użytkowy, mający przeznaczenie nieograniczone w czasie, będzie zawsze traktowany, jako odpowiadający wymaganiom art. 46 k.c., Nawet wtedy, gdy został wzniesiony nie na fundamentach, ale na podmurówce.
W obecnym stanie prawnym odrębną własność na podstawie przepisów szczególnych mogą stanowić między innymi następujące budynki:
a) wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, przepisy te zawiera ustawa
z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,
b) garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku między gminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte; prawo nabycia takiego garażu
i otrzymania gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje osobie, która garaż wybudowała a także jej następcy prawnemu (art. 211 u.g.n.)
c) wyodrębnione przez spółdzielnie mieszkaniową wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni;
Ostatnią grupą nieruchomości są nieruchomości lokalowe gdzie z definicji wynika, że nieruchomością lokalową jest cześć budynku (lokal) związanego trwale z gruntem, która na podstawie przepisów szczególnych stanowi przedmiot własności odrębnych od gruntu (art. 46 § 1 k.c.). Nieruchomością lokalową może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, wyodrębniony prawnie w osobny przedmiot własności na podstawie umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości i konstytuwnego wpisu do księgi wieczystej.
Podstawowe przepisy szczególne regulujące sposób ustanawiana odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu oraz prawa i obowiązki właścicieli tych lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali oraz – lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych – ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustanowienie odrębnej własności lokali położonych w budynkach usytuowanych na gruntach znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej może nastąpić dopiero po nabyciu przez spółdzielnie mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek budowlanych, na których wybudowano te budynki.
Przedmiotem odrębnej własności nie jest konstrukcyjna cześć budynku, jak na przykład określona kondygnacja, ale lokal, do którego mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet nie przylegały do niego bezpośrednio lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Lokal musi mieć charakter samodzielny. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali jest wydzielona trwałymi ścianami
w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to także samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Z własnością wyodrębnionego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wspólność ta stanowi współwłasność ułamkową przymusową, niepodlegającą w zasadzie zniesieniu, istniejącą dopóki trwa odrębna własność lokali.
W razie sukcesywnego wyodrębniania poszczególnych lokali, samodzielne lokale, niewyodrębnione pozostają nadal przedmiotem wyłącznego prawa właściciela nieruchomości, z tym jednak zastrzeżeniem, że jego udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.