Status praw do nieruchomości może mieć różne formy. Nasz blog nieruchomości wyjaśni Wam jakie możemy wyróżniać formy prawne:

 

  • WŁASNOŚĆ

 

Mienie to własność i inne prawa majątkowe.(art. 44 k.c.). Obejmuje ogół praw majątkowych. Jest to, więc zbiorcza nazwa ogółów podmiotowych praw majątkowych (bezwzględnych i względnych) i względnych praw pozostałych. Mienie obejmuje wyłącznie aktywa. Ustawy i zasady współżycia społecznego określają granice wykonywania praw własności. W stosunku własności jak w każdym innym stosunku prawnym występuje uprawnienie i odpowiadający mu obowiązek. Uprawnionym jest właściciel, którym może być każda osoba fizyczna lub prawna, a zobowiązanym do nienaruszania praw własności – każdy inny podmiot prawa. Ze względu na to, że prawa rzeczowe, czyli własność należą do tzw. praw bezwzględnych wynika z nich powszechny obowiązek nie czynienia niczego, co by było sprzeczne z ich treścią. Prawo własności nie daje właścicielowi nieograniczonej władzy nad rzeczą (ius infinitum). Granice tej własności wyznaczają przepisy prawa, zasady współżycia społecznego oraz społeczno - gospodarcze przeznaczenie tego prawa. Zasadniczy trzon treści prawa własności stanowi uprawnienie właściciela do korzystania
z rzeczy i rozporządzenia nią. W ramach rozporządzenia ( ius disponendi) właściciel może przenieść prawa własności rzeczy (art. 155 k.c.), rozporządzić nią (art. 941k.c), obciążyć własność rzeczy przez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego np. użytkowania lub obligacyjnego np. najmu czy dzierżawy.

Własność jest prawem bezwzględnym i z zastrzeżeniem nielicznych wyjątków np. odrębnej tzw. „podzielnej w czasie” własności budynków na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, jest to prawo nieograniczone terminem.

Przepis art. 143 k.c. ogranicza jednak zasięg praw własności jej właściciela zarówno w głąb ziemi jak i nad jej powierzchnią do jego uzasadnionych potrzeb, które są zależne od charakteru i przeznaczenia gruntu.

  • PRAWO SĄSIEDZKIE

Sąsiedztwo nieruchomości gruntowych stwarza możliwość wzajemnego oddziaływania ich na siebie, także wówczas, gdy nie graniczą ze sobą. Sąsiednia
w rozumieniu art. 144 k.c. jest każda nieruchomość znajdująca się w zasięgu immisji. Dlatego sposób korzystania z nieruchomości gruntowych sąsiadujących ze sobą i stosunki prawne między właścicielami takich nieruchomości zostały uregulowane w przepisach art. 144-145 k.c., które w literaturze określa się, jako prawo sąsiedzkie. Sąsiedztwo gruntów stanowi szczególne pole do kolizji interesów właścicieli nieruchomości, mających często konfliktowy charakter. Zapobieganie takim konfliktom regulują wspomniane przepisy prawa sąsiedzkiego. Wzajemne oddziaływanie na siebie określa się mianem „immisja”. Immisje mogą być bezpośrednie lub pośrednie; w ramach tych ostatnich wyróżnia się pozytywne i negatywne. Rozróżnia się też immisje materialne i niematerialne. Przy immisjach bezpośrednich działania lub skutki zaniechania obejmują cudzą nieruchomość np. w razie skierowania za pomocą własnego urządzenia, nadmiaru wody opadowej na grunt sąsiedni, są one wiec zbliżone do fizycznej ingerencji w cudzą własność i jako takie na podstawie art. 140 k.c. zakazane, oczywiście z zastrzeżeniem wyjątków ustawowo przewidzianych. Przy immisjach pośrednich działania właściciela są dokonywane na nieruchomości własnej i zwie się je pozytywnymi, jeżeli ich skutki przenikają wprost na nieruchomość sąsiada- np. przykre zapachy, gaz, postawienie pasieki w pobliżu granicy nieruchomości sąsiedniej, bądź negatywnymi, jeżeli tamują przenikanie np. światła słonecznego na nieruchomość sąsiada

Przy ocenie zastosowania art. 144 k.c. decyduje rozmiar zakłócenia, więc skutek a nie intensywność wywołującej go przyczyny. Zakłócenie jest dopuszczalne w granicach przeciętnej miary. W takim zakresie każdy właściciel powinien się z nim liczyć. W życiu sąsiedzkim nie jest, bowiem możliwe jego wyeliminowanie.

Bezpośrednim przepisem stosującym ograniczenia jest, art. 147 k.c. dotyczący robót ziemnych prowadzonych w sposób zagrażający utratą oparcia sąsiednich nieruchomości. Przesłanką powstania roszczenia z tego przepisu jest wystąpienie zagrożenia utraty oparcia, którego źródłem mogą być tylko roboty ziemne, bez względu na winę właściciela. Dla powstania tego roszczenia nie ma znaczenia, że roboty te są wykonywane na podstawie pozwolenia np. budowlanego czy wodno-prawnego. Ciężar wykazania stanu zagrożenia spoczywa na właścicielu nieruchomości sąsiedniej, występującym z powództwem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 147 k.c.. Przedmiotem zagrożenia jest każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa) w rozumieniu art. 46 § 1k.c.. Utrata oparcia lub zagrożenie nią może polegać na usuwaniu się mas ziemnych, grożących zarysowaniem lub pęknięciem ścian budynku. W razie powstania szkody spowodowanej naruszeniem zakazu z art. 147 k.c. przysługuje roszczenie odszkodowawcze na zasadzie winy.

  • WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Współwłasność nieruchomości występuje w przypadku, gdy własność jednej rzeczy przysługuje kilku osobom (art. 195 k.c.). Współwłasność nieruchomości może mieć postać współwłasności w częściach ułamkowych (idealnych) albo współwłasności łącznej. Współwłasność ułamkową regulują przepisy działu czwartego księgi drugiej Kodeksu cywilnego (art. 195-221), współwłasność łączna może powstać tylko z określonych stosunków prawnych, na podstawie przepisów regulujących te stosunki.

Nie można obciążyć udziału we własności pozostałymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, gdyż mogą one obciążać tylko całą nieruchomość. Szczególnym rodzajem współwłasności w częściach ułamkowych jest udział spadkobierców we współwłasności rzeczy należących do spadku. Do wspólności takiej stosuje się, z mocy wyraźnego uregulowania w art. 1035 k.c., przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, wyjątek stanowi art. 197 i 198 k.c., jednakże z uwzględnieniem przepisów szczególnych
o współwłasności majątku spadkowego (art. 1036-1046k.c.). Z przepisów tych wynika między innymi, że spadkobierca może wprawdzie rozporządzić swoim udziałem
w przedmiocie należącym do spadku, ale dopiero po uzyskaniu zgody pozostałych spadkobierców. Gdyby, bowiem rozporządził udziałem bez zgody chociażby jednego ze spadkobierców, rozporządzenie takie byłoby bezskuteczne w takim zakresie, w jakim naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku ( art. 1036k.c.), np. do otrzymania określonej rzeczy w naturze na wyłączność. To samo dotyczy majątku, który był objęty wspólnością ustawową małżeńską (art. 46 k.r.o.) po jej ustaniu. Współposiadanie rzeczy wspólnej przez właściciela jest jego podstawowym uprawnieniem, które może być jednak zrealizowane tylko w taki sposób, który nie wyłącza
z takiego posiadania innych współwłaścicieli..

            Współwłasność łączna może powstać tylko z określonych stosunków prawnych, na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Z istoty współwłasności łącznej wynika jej bez udziałowy charakter i dlatego współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność majątkowa małżeńska (art. 31 k.r.o.), a także wspólność umowna (art. 48 k.r.o.). Współwłasnością łączną jest także udział wspólników spółki cywilnej, jawnej i komandytowej we własności rzeczy wniesionych przez nich do spółki. W odróżnieniu od współwłasności w częściach ułamkowych współwłasność łączna nie jest samoistnym stosunkiem prawnym zawsze, bowiem jest nierozerwalnie związana ze szczególnym podstawowym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, bez którego nie może być małżeństwo albo stosunek spółki cywilnej, jawnej lub komandytowej, z których wynikają określone w cytowanych wyżej przepisach skutki dotyczące uprawnień wspólników do rzeczy wzniesionych przez nich do spółki. Z chwilą ustania stosunku podstawowego (małżeństwa, spółki) współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych. Jednakże przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 197-221) mają zastosowanie o tyle, o ile przepisy dotyczące stosunku podstawowego nie stanowią inaczej.

  • PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

            W odróżnieniu od prawa własności, które zapewnia właścicielowi pełnię władzy nad rzeczą, z zastrzeżeniem ograniczeń ustawowych, ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień do rzeczy. Prawa te statuuje ustawa, tworząc w art. 244 k.c. ich tzw. zamknięta listę (numerus clausus). Oznacza to, że strony nie są władne powołać do życia ograniczonych praw rzeczowych, nieprzewidzianych w ustawie. Ograniczonymi prawami rzeczowymi wymienionymi w art. 244 § 1 k.c. są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

  • UŻYTKOWANIE

 Wśród ograniczonych praw rzeczowych ustawodawca na pierwszym miejscu wskazuje prawo użytkowania. Spośród uprawnień, jakie przysługują użytkownikowi, Kodeks cywilny wymienia  prawo używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Są to uprawnienia
o charakterze rzeczowym a wiec skuteczne jednak, gdy chodzi o treść gospodarczą, zbliżają użytkowanie do dzierżawy. Nie wyczerpują one uprawnień użytkownika, gdyż koniecznym warunkiem ich realizacji jest faktyczne władanie rzeczą. Jest to uprawnienie podobne do zależnego posiadania rzeczy w zakresie odpowiadającym treści użytkowania. Użytkownik nie nabywa własności przychodów, które nie są pożytkami, np. drzew połamanych prze huragan, cegły z rozbiórki budynku.

            Użytkowanie może obciążać tak nieruchomości, jak rzec ruchomą lub prawo zbywalne (art. 265 k.c.). Obciąża zawsze całą rzecz wraz z jej częściami składowymi i przynależnościami chyba, że strony, co do przynależności postanowiły inaczej. Jednakże wykonanie użytkowania nieruchomości może być ograniczone do jej części ( art. 253 § 2 k.c.). Użytkowanie może być odpłatne i nieodpłatne, ustanowione na czas z góry oznaczony, tj. terminowe i bezterminowe..

Użytkowanie jest niezbywalne, co oznacza niemożność rozporządzenia tym prawem, tak wskutek czynności między żyjącymi jak i na wypadek śmierci. Od niezbywalności użytkowania należy odróżnić przeniesienie uprawnienia do jego wykonania przez osoby trzecie, czemu ustawodawca dał wyraz w art. 300 k.c., który wyraźnie stanowi, że służebności osobiste są niezbywalne.

Kolejnym przepisem jest art. 255 k.c. mówiący, że użytkowanie wygasa wskutek niewykonania przez lat dziesięć. Przewidziana w tym przepisie przyczyna wygaśnięcia użytkowania dotyczy wszystkich podmiotów i przedmiotów tego prawa, jeżeli co innego nie wynika z przepisów szczególnych. Termin 10-letni musi mieć charakter ciągły, nie mogą to być różne okresy wynoszące łącznie 10 lat, a początek tego terminu liczy się od dnia faktycznego zaprzestania wykonywania użytkowania. Użytkowanie nieruchomości nieujawnione w księdze wieczystej wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy nieruchomości na licytacji przeprowadzonej w drodze egzekucji, z wyjątkiem wypadków wymienionych w art. 1000 § 2 i 3 oraz 1001 k.p.c.. Omawiany przepis ma także zastosowanie w sytuacji, w której źródłem użytkowania była decyzja administracyjna.

Skutkiem wygaśnięcia użytkowania jest obowiązek zwrotu przez użytkownika właścicielowi przedmiotu użytkowania. Temu obowiązkowi użytkownika odpowiadają roszczenia właściciela o wydanie rzeczy użytkowej. Może on dochodzić – według swego wyboru-roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 222 § 1 k.c., i wówczas obciąża go dowód własności, lub na podstawie art. 262 k.c., wykazując jedynie, że rzecz została użytkownikowi wydana oraz że użytkowanie wygasło. Roszczenie oparte na prawie własności nie ulega przedawnieniu, a na tle wygasłego użytkowania przedawnia się po 10 latach (art. 118 k.c.). Użytkownik powinien zwrócić właścicielowi rzecz w takim stanie, w jakim powinna się znajdować przy wykonaniu użytkowania w sposób zgodny
z zasadami prawidłowej gospodarki, jeżeli stan ten określała umowa to zgodnie z jej postanowieniami. Roszczenia właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody wyrządzonej pogorszeniem rzeczy użytkowanej oraz o zwrot nakładów powstają z chwilą wyrządzenia szkody lub dokonania nakładów. Staja się jednak wymagalne dopiero z chwilą zwrotu rzeczy właścicielowi i od tej chwili rozpoczyna się też bieg przedawnienia tych roszczeń. Nie ma znaczenia czy zwrot nastąpił dobrowolnie czy wskutek egzekucji. Tak samo powstają, stają się wymagalne i ulęgają przedawnieniu roszczenia użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów.

  •  SŁUŻEBNOŚĆ

Kolejnym przykładem ograniczonego prawa rzeczowego jest służebność, z której generalnie rozróżnia się służebność gruntową i osobistą. Zgodnie z art. 285 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, z którego wynika, że właściciel innej nieruchomości może korzystać, w określonym zakresie
z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa, może mieć na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części art. 285 § 2 k.c. co w stosunkach sąsiedzkich jest czasem ze względów gospodarczych konieczne. Pierwsza z tych nieruchomości nosi nazwę obciążonej, druga zaś władnącej. Z treści art. 285 § 1 k.c. zawierającego definicje służebności gruntowej wynika, że służebności gruntowe pod względem treści dzielą się na czynne i bierne. Czynne polegają na ingerowaniu przez właściciela nieruchomości władnącej w sferze własności właściciela nieruchomości obciążonej. Służebności czynne to na przykład drogi służebne, służebność czerpania wody, służebność okna otwieranego na zewnątrz, przeważnie na podwórko sąsiada.

            Służebności bierne mogą być dwojakiego rodzaju. Mogą polegać bądź na tym,
że właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymania się od działania faktycznego, które mógłby dokonywać w ramach prawa własności (np. zakaz wznoszenia budynku na określonej działce), bądź na tym, że właściciel ten musi się powstrzymać od wykonania takich uprawnień, które w ramach prawa własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich – np. pozbawienie prawa wchodzenia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi i owoców (art. 149 k.c.).

            Służebność gruntowa może powstać na mocy umowy, przez zasiedzenie, na podstawie orzeczenia sądowego, ugody sądowej oraz decyzji administracyjnej. Może ją ustanowić właściciel i użytkownik wieczysty. Celem jej ustanowienia jest zwiększenie w sensie gospodarczym użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części,
a nie wygoda właściciela lub efekty estetyczne czy krajobrazowe.

            Służebność gruntowa może być ustanowiona tylko na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, którym może być tak osoba fizyczna jak i prawna. Wyjątek od tej zasady, że służebność może być ustanowiona tylko na rzeczy właściciela przewiduje art.286 k.c. Służebność przysługuje na rzecz całej nieruchomości.

Art. 288 k.c. w odniesieniu do sposobu wykonywania służebności gruntowej ma na celu ochronę interesu właściciela nieruchomości obciążonej. Zakres wykonywania służebności gruntowej zwykle określony w źródle jej powstania, powinien uwzględniać potrzeby i stopień korzystania z nieruchomości obciążonej. W przeciwnym razie działanie lub żądanie właściciela nieruchomości władnącej nie będzie uważane za wykonywanie prawa i nie będzie korzystało z ochrony.

            Kolejnym uregulowanym przepisem jest obowiązek utrzymania (konserwowania) urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności np. mostów, rowów, urządzeń odwadniających, podjazdów itp.. Nałożenie tego obowiązku na właściciela nieruchomości władnącej wypływa stąd, że urządzenia te należą do prawa służebności, a ono jest częścią składową nieruchomości. Zasada ta ma zastosowanie wówczas, gdy z urządzeń tych korzysta tylko właściciel nieruchomości władnącej. Jeżeli natomiast korzystają i uprawniony i obciążony to stosownie do art. 289 § 2 k.c. mogą się umówić, że będą wspólnie utrzymywać te urządzenia.

            Art. 290 reguluje prawny byt służebności w razie podziału nieruchomości władnącej
i obciążonej stanowiąc, że bez względu na to, która z nich jest przedmiotem podziału, służebność ex lege nie wygasa, lecz obciąża nowo powstałe nieruchomości. Właścicielom przysługuje wówczas roszczenie o zwolnienie od służebności w zależności od wpływu podziału na użyteczność nieruchomości władnącej (art.285 § 2 k.c.). Mianowicie, jeżeli
w wyniku podziału nieruchomości:

  1. władnącej – zwiększa się użyteczność tylko z części nowo utworzonych działek, właściciel nieruchomości obciążonej może zadąć zwolnienia jej od służebności względem tych działek, dla których służebności utraciła użyteczność;
  2. obciążonej – wykonywanie służebności jest zasadne tylko do niektórych działek, właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia ich od służebności.

            Ustawodawca w art. 293 § 1 i 2 ustalił termin wygaśnięcia służebności wskutek niewykonania przez lat 10 oraz w przypadku treści służebności polegającej na nieczynieniu, gdy istnieje stan rzeczy odmienny. Przepis ten normuje jeden z wypadków wygaśnięcia ex lege służebności gruntowych oraz biernych, polegających na obowiązku powstrzymania się właściciela nieruchomości obciążonej od określonych działań w stosunku do własnej nieruchomości.

Kolejną przesłanka do zniesienia służebności gruntowej jest utrata wszelkiego znaczenia dla nieruchomości władnącej. Jest ona spełniona, jeżeli służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej, a więc stała się bezużyteczna, i brak jest możliwości zwiększenia gospodarczej użyteczności tej nieruchomości, choćby nie nastąpiła utrata innego znaczenia służebności np. estetycznego.

  •  SŁUŻEBNOŚĆ OSOBISTA           

Drugim rodzajem służebności jest służebność osobista. Służebność osobista – jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Ustanowienie służebności na rzecz osoby prawnej jest niedopuszczalne. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb osoby uprawnionej i niekiedy także jej domowników. Odmienność celów obu rodzajów służebności spowodowała odmienne ich uregulowania. Źródłem powstania służebności osobistej jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą fizyczną. Poza umową takim źródłem mogłoby być rozporządzenie testamentowe i obciążenie spadkobiercy zapisem o treści służebności osobistej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonania oznacza się w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych ( art. 298 k.c.).

Jest to prawo terminowe i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebność osobista nie może wchodzi do masy spadkowej (art. 922 § 2 k.c.). Szczególną cechą służebności osobistych jest zakaz przenoszenia uprawnień na osoby trzecie do ich wykonywania ( art. 300 k.c.).

           

  • SPÓŁDZIELCZE PRAWO

 

Wśród ograniczonych praw rzeczowych wskazano w Kodeksie cywilnym (w art. 244 § 1 k.c.) kilka postaci ograniczonych praw rzeczowych występujących w stosunkach spółdzielczości mieszkaniowej, a mianowicie „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej". Równocześnie jednak zastrzeżono, że stosuje się do nich regulację zawartą w odrębnych przepisach (art. 244 § 2 k.c.). Ponadto należy tutaj sięgać do regulacji prawnej zawartej w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27), wspomaganej dalszym stosowaniem wybranych (a zmienionych) przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.) .Zauważyć należy, że według obecnej intencji ustawodawcy wskazane prawa stanowią już przejściową formę zaspokajania potrzeb lokalowych członków spółdzielni mieszkaniowych. Pod rządem nowej ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych występuje teraz - w świeżych stosunkach prawnych - forma „spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego" (art. 9 i n.) oraz „prawo odrębnej własności lokalu" (art. 18 i n.). Podkreślono równocześnie, że „po wejściu w życie ustawy spółdzielnia nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc postojowych w wielostanowiskowych lokalach garażowych" (art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Natomiast z myślą o wcześniejszych stosunkach prawnych trzeba zauważyć, że po spełnieniu określonych zobowiązań finansowych „na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu" (art. 39 ust. 1).

Zauważyć należy, że nie znikają nam jeszcze z katalogu ograniczonych praw rzeczowych „własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej". Nie dokonano zresztą w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zmiany art. 244 § 1 k.c.

  • HIPOTEKA

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość. Jest ona rzeczowym sposobem zabezpieczenia kredytu, polegającym na tym, że wierzyciel (bank) może zabezpieczyć swoją należność na nieruchomości, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami i niezależnie od tego, czyją się ona stała własnością (nieruchomość obciążona hipoteką nie jest wyłączona z dalszego obrotu, ale hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości i obowiązuje każdoczesnego właściciela nieruchomości).

            Hipoteką również można obciążyć niektóre prawa zbywalne, prawa rzeczowe przykładem takim może być: spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości, użytkowanie wieczyste, prawo do domu jednorodzinnego, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

            Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Jest ona prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że w zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo zasadnicze, czyli wierzytelności. Hipoteka nie może powstać ani bez wierzytelności, ani nie może być bez niej przeniesiona (art. 79 k.w.u.). Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Hipoteka, nie uprawnia wierzyciela do korzystania
z nieruchomości, ani też nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też praw właściciela do rozporządzania nieruchomością. Jednakże właściciel korzysta
z nieruchomości obciążonej hipoteką z pewnymi ograniczeniami. Nie może on dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzi do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadła by poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Hipoteką można obciążyć każdą nieruchomość, bez względu na to czyją ona jest własnością, więc i również nieruchomość państwową. Zasadą jest także i to, że przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się zarówno do nieruchomości gruntowych jak i lokalowych. Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Jednakże zdarza się także zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach, wówczas taki rodzaj hipoteki nosi nazwę hipoteki łącznej. Istota jej polega na tym, że wierzyciel, któremu ona przysługuje może według swojego wyboru żądać zabezpieczenia w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 k.w.u.).

Hipoteka łączna powstaje już z samego prawa, w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Zasadą jest także, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej (art.68 k.w.u.) Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67 k.w.u). Hipoteki wpisuje się wg kolejności złożenia wniosku do sądu o wpis; kolejność wpisu hipotek decyduje o kolejności zaspokojenia poszczególnych wierzycieli z nieruchomości (hipoteka wpisana wcześniej ma pierwszeństwo przed wpisanymi później).

  • RODZAJE HIPOTEK

Wyróżnia się kilka rodzajów hipotek. Ze względu na sposób powstania hipoteki dzieli się na: umowną, przymusową i ustawową. Hipotekę zwykłą (umowną) zawierają w formie umowy wierzyciel, stający do tej pory w roli wierzyciela hipotecznego, oraz właściciel obciążonej nieruchomości, stający się dłużnikiem hipotecznym. W przypadkach określonych ustawą o księgach wieczystych i hipotece w roli dłużnika hipotecznego może również wystąpić osoba, której przysługuje inne prawo niż własność nieruchomości.

. W określonych ustawą – rzadkich, a uzasadnionych przypadkach- hipoteka może powstać
i zostać wpisana do księgi wieczystej na wniosek wierzyciela nawet bez wyrażonej w umowie zgody właściciela nieruchomości na obciążenie jego prawa; wielokrotnie wbrew wyraźnej opozycji właściciela. Mówimy wówczas o hipotece przymusowej. Według właściwych przepisów, „wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika” (art. 109 ust 1 k.w.u). Ponadto „hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych, na podstawie decyzji, chociażby decyzja była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110 k.w.u). Trzeba jednak uzupełnić, że „hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo niedostatecznej decyzji administracyjnej jest hipoteką kaucyjną”(art. 111 k.w.u).

            Odrębnie trzeba wyróżnić „skarbową” hipotekę przymusową zwaną często „ustawową”. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z tytułu zaległości podatkowych
i odsetek. Jest to hipoteka przymusowa, powstająca przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Hipoteka przymusowa służy zasadniczo zabezpieczeniu egzekucji wierzytelności. Ustanawia się ją na podstawie „tytułu wykonawczego” określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Odesłano tu do przepisów art. 776 i 777 k.p.c.. Podstawę ustanowienia hipoteki może również stanowić postanowienie sądu wydane w trybie postępowania zabezpieczającego określonego w przepisach 730-757 k.p.c..

            Stosunkową nowością w warunkach polskiego ustawodawstwa jest dalsze rozszerzenie przedmiotów obciążenia hipotecznego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takie rozszerzenie zakresu przedmiotów obciążenia hipotecznego tłumaczono potrzebą rozwoju budownictwa i zabezpieczenia kredytów mieszkaniowych. Zwracano przy tym uwagę, że z ekonomicznego punktu widzenia wskazane prawa spełniają wymagania przedmiotu obciążenia hipotecznego, mają poważną wartość i stanowią przedmiot obrotu. Obciążone hipoteką spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji na zaspokojenie wierzytelności w trybie analogicznym do egzekucji z nieruchomości ( 9art 65 ust 5 k.w.u).

Hipoteka ustanowiona na wieczyste użytkowanie obejmuje również nieruchomość budynkową, a więc budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, a stanowiące własność wieczystego użytkownika. Własność nieruchomości budynkowej i wieczyste użytkowanie gruntu państwowego lub komunalnego podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Biuro nieruchomości Katowice